Prodej nemovitosti krok za krokem. Kupní smlouva, úschova peněz a daně bez rizika
Zprávy o tom, jak známé osobnosti prodávají své nemovitosti, plní realitní rubriky pravidelně. Server Novinky například popsal, jak herečka Meg Ryanová prodává své luxusní sídlo po pouhých dvou letech vlastnictví. Za titulkem o milionech se ale skrývá proces, který je v jádru stejný pro luxusní vilu i pro běžný byt v panelovém domě. Prodej nemovitosti je právní úkon s vysokou hodnotou a řadou nástrah. Jak celý proces v Česku probíhá a na co si dát pozor, aby vás obchod nedostal do potíží, si rozebereme krok za krokem.
Příprava prodeje a kontrola dokumentů
Ještě než nemovitost nabídnete, měli byste mít v pořádku doklady. Základem je výpis z katastru nemovitostí, který prokazuje vaše vlastnictví a zároveň ukazuje, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, věcné břemeno nebo jiná omezení. Pokud jste nemovitost kupovali na hypotéku, na listu vlastnictví bude nejspíš zapsáno zástavní právo banky, které je nutné před prodejem nebo při něm vyřešit.
Dobré je připravit i další podklady, jako je nabývací titul, tedy smlouva, na jejímž základě jste nemovitost získali, dále průkaz energetické náročnosti budovy, u bytu prohlášení vlastníka a vyúčtování služeb. Čím lépe máte dokumentaci připravenou, tím hladší a rychlejší jednání s kupujícím bude a tím menší je riziko pozdějších sporů.
Rezervační smlouva jako první krok
Když se najde zájemce, obvykle se nejdřív uzavírá rezervační smlouva. Ta stanoví, že kupující má o nemovitost vážný zájem, složí rezervační poplatek a strany se zavazují do určité lhůty uzavřít kupní smlouvu. Rezervační smlouva chrání obě strany před tím, aby druhá couvla bez následků, zároveň ale obsahuje podmínky, které je třeba pečlivě číst, zejména ustanovení o propadnutí rezervačního poplatku.
Právě u rezervačních smluv od realitních kanceláří se vyplatí zvýšená pozornost. Někdy jsou nastaveny nevyváženě ve prospěch zprostředkovatele. Pokud si nejste jistí, nechte si smlouvu před podpisem zkontrolovat advokátem. Náklady na kontrolu jsou zanedbatelné ve srovnání s hodnotou obchodu i s částkou, o kterou byste mohli při špatně nastavených podmínkách přijít.
Kupní smlouva a co v ní nesmí chybět
Srdcem celého prodeje je kupní smlouva. Musí mít písemnou formu a jasně identifikovat smluvní strany, nemovitost podle údajů z katastru, kupní cenu a způsob její úhrady. Doporučuje se přesně popsat, kdy a jak přejde vlastnické právo, kdy se předá nemovitost a jak se vypořádají případné závady. Smlouva by měla řešit i to, kdo hradí náklady na vklad do katastru a co se stane, pokud jedna strana své závazky nesplní.
Sepsání kupní smlouvy není vhodné podceňovat ani u zdánlivě jednoduchých obchodů. Chybějící nebo nejednoznačné ustanovení může vést k dlouhým sporům. Ideální je nechat smlouvu připravit advokátem, který zohlední konkrétní situaci, ověří stav v katastru a ohlídá vaše zájmy. Seznam advokátů a jejich zaměření spravuje Česká advokátní komora, u které si můžete ověřit, že váš právník skutečně vykonává advokacii.
Úschova kupní ceny
Nejcitlivějším bodem prodeje je předání peněz. Prodávající chce mít jistotu, že peníze dostane, kupující zase nechce zaplatit dřív, než bude vlastníkem. Řešením je úschova kupní ceny u nezávislé třetí strany. Kupující složí peníze do úschovy a ty se prodávajícímu uvolní až ve chvíli, kdy je v katastru zapsán nový vlastník. Tím jsou chráněny obě strany.
Úschovu nejčastěji poskytuje advokát nebo notář, méně často banka. U advokátní a notářské úschovy je výhodou, že poskytovatel obvykle zároveň řeší i smluvní dokumentaci a vklad do katastru, takže celý proces probíhá koordinovaně. Vždy si ověřte podmínky úschovy, výši odměny a to, jak jsou vaše prostředky pojištěny nebo odděleny od majetku poskytovatele.
Vklad do katastru a předání nemovitosti
Vlastnické právo k nemovitosti nepřechází podpisem smlouvy, ale až zápisem do katastru nemovitostí. Návrh na vklad se podává na příslušném katastrálním pracovišti a katastrální úřad má na rozhodnutí zákonnou lhůtu, během níž běží takzvaná ochranná dvacetidenní lhůta. Postup a formuláře spravuje Český úřad zeměměřický a katastrální. Teprve po provedení vkladu je kupující oficiálně vlastníkem a z úschovy se uvolní peníze.
Předání nemovitosti se obvykle váže právě na okamžik zápisu nebo uvolnění peněz. Při předání se sepíše předávací protokol se stavem měřidel a případnými závadami. Tento krok se často podceňuje, přitom protokol chrání obě strany před spory o to, v jakém stavu byla nemovitost předána a kdo hradí spotřebu do data předání.
Daně spojené s prodejem
Prodej nemovitosti může mít daňové dopady. Příjem z prodeje může podléhat dani z příjmů, pokud nejsou splněny podmínky pro osvobození, například dostatečně dlouhá doba vlastnictví nebo použití prostředků na vlastní bydlení. Pravidla jsou poměrně podrobná a mění se, proto se před prodejem vyplatí ověřit si konkrétní situaci u daňového poradce nebo advokáta. Podceněná daňová stránka může nepříjemně překvapit až s odstupem, kdy přijde na řadu daňové přiznání.
Časté otázky
Musí kupní smlouvu sepsat advokát?
Zákon to výslovně nevyžaduje, ale je to silně doporučeníhodné. Advokát ohlídá správnou identifikaci nemovitosti, ošetří rizika a připraví smlouvu tak, aby vás chránila. U obchodu za miliony je úspora na právníkovi tím nejméně vhodným místem, kde šetřit.
Proč používat úschovu peněz?
Úschova chrání obě strany. Prodávající má jistotu, že peníze jsou složené a připravené, kupující zase platí až ve chvíli, kdy je zajištěn převod vlastnictví. Bez úschovy jedna ze stran vždy nese zvýšené riziko.
Kdy se stávám vlastníkem koupené nemovitosti?
Až zápisem vkladu do katastru nemovitostí, nikoli podpisem smlouvy. Do té doby zůstává vlastníkem prodávající, proto se s uvolněním peněz obvykle čeká právě na provedení vkladu.
Budu z prodeje platit daň?
Záleží na okolnostech. Existují podmínky pro osvobození, například doba vlastnictví nebo využití peněz na vlastní bydlení. Protože se pravidla mění, ověřte si svou situaci u daňového poradce nebo advokáta ještě před uzavřením obchodu.